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収益不動産を相続したとき、特に注意したい債務があります。返還時期が10年、20年、さらに数十年先に設定された無利息の敷金・保証金・建設協力金などです。

「将来3,000万円を返す契約だから、相続税でも3,000万円をそのまま債務控除できる」と考えてしまいそうですが、必ずしもそうではありません。

実際に、国税不服審判所の平成12年3月28日裁決では、額面2,000万円の敷金について、相続税上の債務控除額が624万円とされた事例があります。

なぜ、将来返す金額が2,000万円なのに、相続開始時点の債務価値は624万円と評価されたのでしょうか。本記事では、収益不動産の相続で見落としやすい「長期無利息の敷金・保証金」の評価について、相続税法、国税庁の取扱い、国税不服審判所の公表裁決をもとに整理します。

1．敷金・保証金はなぜ相続税から控除できるのか

相続税法13条・14条では、一定の要件のもと、被相続人の債務を相続税の課税価格の計算上控除する「債務控除」が認められています。

国税庁は、遺産総額から差し引くことができる債務について、被相続人が死亡した時に現に存在していた被相続人の債務で、確実と認められるものを基本としています。

したがって、被相続人が賃貸人として入居者・テナント・借地人等から預かっていた敷金・保証金について、相続開始時に返還義務が存在し、その債務を相続人が承継するのであれば、債務控除の対象となり得ます。

2．「3,000万円預かっているから3,000万円控除」とは限らない

例えば、被相続人が3,000万円の保証金を預かっていたとします。

その3,000万円を相続開始後すぐに返さなければならない場合と、契約満了まで15年間返還する必要がなく、しかも無利息である場合とでは、相続開始時点における経済的な負担は同じとはいえません。

後者の場合、相続人は返還期まで3,000万円を無利息で利用できることになります。

そのため、返還期が長期間先に定められ、相続開始時点で弁済期が未到来の無利息債務については、契約内容や残存期間等を踏まえ、将来の返還額ではなく相続開始時点の現在価値で評価すべきかを検討する必要があります。

3．一般的な敷金と長期保証金は何が違うのか

ここで重要なのは、「敷金なら額面」「保証金なら複利現価」と名称だけで判断しないことです。

同じ「敷金」という名称でも、返還時期や中途解約条件が異なることがあります。反対に「保証金」という名称でも、比較的短期間で返還義務が具体化する契約もあります。

4．平成12年3月28日裁決｜まず結論を確認

5．平成19年4月26日裁決｜同じ考え方が改めて確認された

6．複利現価による評価とは

長期無利息債務について現在価値での評価が必要となる場合、基本的には、将来返還する金額を相続開始時点の価値へ割り戻して考えます。

例えば、将来3,000万円を返還する義務があったとしても、その返還時期が長期間先である場合には、相続開始時点における債務の経済的価値が3,000万円を下回ることがあります。

複利現価による評価を検討する場合は、次の順番で条件を整理すると分かりやすくなります。

1. 相続開始日を確認する
   どの時点の利率・現況で評価するかを確定します。
2. 契約上の返還期日を確認する
   いつ返還する債務なのかを契約書から確認します。
3. 残存期間を算定する
   相続開始日から返還期までの期間を整理します。
4. 返還方法を確認する
   一括返還か、分割返還かを確認します。
5. 利息条件を確認する
   無利息か、有利息か、低利かを確認します。
6. 途中返還の可能性を確認する
   中途解約や途中返還が契約上可能かを確認します。
7. 課税時期に対応する利率・複利現価率を確認する
   現在の申告に適用すべき数値を、その課税時期の資料で確認します。

7．判断フロー｜まず契約書のどこを見るか

8．申告・税務調査に備えて確認したいこと｜第13表の数字だけではありません

相続税申告では、債務及び葬式費用を申告書第13表に記載します。

収益不動産を所有していた方の場合、青色申告決算書や帳簿に「預り敷金」「預り保証金」などの残高が記載されていることがあります。

しかし、帳簿上の残高はあくまで出発点です。相続税申告では、次のような資料・条件まで確認しておくことが重要です。

1. 契約書類
   賃貸借契約書、定期借地契約書、保証金契約書、建設協力金契約書など。
2. 金額を確認する資料
   預り金台帳、帳簿、入出金資料、相続開始時点の実際の預り残高など。
3. 返還時期に関する条項
   返還期限、中途解約条項、契約満了日、途中返還の可否など。
4. 返還額を左右する条項
   償却、未払賃料、原状回復費、違約金等への充当条件。
5. 現在価値評価に必要な条件
   利息の有無、相続開始時点から返還期までの残存期間など。

特に金額の大きな敷金・保証金については、第13表の金額と契約書上の返還義務が整合しているかを説明できる状態にしておく必要があります。

9．税理士はここを見る｜勘定科目ではなく契約の実質

相続税申告で敷金・保証金を確認するときは、「預り敷金」「保証金」という勘定科目名だけでは判断できません。

10．こんな相続では特に確認してください

11．よくある質問

12．契約解釈が分かれる場合の注意

敷金・保証金の相続税評価では、税額計算の前提として、契約上「いつ」「いくら」「どのような条件で」返還義務が生じるのかを確認する必要があります。

これらは契約内容の確認が重要となる事項です。契約条項の法的解釈や当事者間で権利義務に争いがある場合には、税務上の評価とは別に、必要に応じて弁護士等の法律専門家への確認が適切です。

13．当事務所の考え方｜「多く控除する」より「適正に評価する」

相続税の財産評価というと、土地・建物・預貯金・株式など「プラスの財産」に目が向きがちです。

しかし、収益不動産を相続した場合には、借入金、未払金、預り敷金、預り保証金などのマイナスの財産を正しく把握することも同じくらい重要です。

本来控除できる債務を見落とせば、相続税を過大に納付する可能性があります。

一方で、長期無利息保証金を契約内容の確認なく額面のまま控除すれば、相続税申告後に評価方法が問題となる可能性があります。

特に、賃貸アパート、テナントビル、貸地、事業用定期借地権などをお持ちの方の相続では、不動産そのものの評価だけでなく、賃貸借契約、敷金、保証金、借入金などを一体として確認することが重要です。