不動産法人化には5つの方法があります

「法人化」という言葉は一つでも、誰が不動産を所有し、誰が家賃を受け取り、法人に何をさせるのかによって税務とコストは大きく変わります。 最初に5つの型を分けて考えることが重要です。

5つの方法を、所有・家賃・初期コストで比較

同じ「法人活用」でも、初期費用の大きさと家賃収入の帰属先が異なります。 まず全体像を比較し、その後に目的と物件の状況に合わせて候補を絞ります。

何のために法人化するのかで、候補は変わります

法人化の目的が「所得税を下げたい」のか、「家賃収入を法人へ移したい」のか、「相続・承継を考えたい」のかで適切な方式は異なります。 税金だけで方法を決めないことがポイントです。

5方式の考え方｜親ページでは「判断基準」に絞ります

法人化は「税金」だけでなく「社会保険」まで比較します

所得税率と法人税率だけを比べて「法人が有利」と結論づけると、実際の手取りとずれることがあります。

法人事業所で被保険者となる役員・従業員がいる場合は、原則として健康保険・厚生年金保険の適用対象となります。 そのため、法人化を検討するときは、税金だけでなく社会保険料まで含めて比較することが重要です。

役員報酬を設定すれば、個人側の所得税・住民税、法人側の損金、給与所得控除に加え、 健康保険・厚生年金の負担と将来給付も動きます。

既存不動産を法人へ移すなら、入口の税金と費用を先に試算します

個人所有の不動産を法人へ移す場合、法人化後の年間負担が軽くなるかだけでは不十分です。 移転時に一度だけ発生する大きなコストを先に把握する必要があります。

「建物だけ法人」では、個人の土地を法人がどう使うかまで設計します

土地は個人、建物は法人という形にすると、家賃収入を法人側へ移しやすい一方で、 個人所有地を法人が使用する関係が新しく生まれます。ここを曖昧にしてはいけません。

年間節税額ではなく「何年で初期コストを回収できるか」を見ます

既存不動産を法人へ移す場合には、年間の節税効果だけを見ると判断を誤ることがあります。 当事務所では、法人化による年間の手取り改善額を確認し、初期コストを何年で回収できるかを一つの重要な判断材料にします。

税務署は「法人を作ったか」より、取引の実態を見ます

とくに管理会社方式や同族法人との取引では、契約書があるだけではなく、 実際に何を行い、その対価が合理的で、資金の流れが説明できるかが重要です。

法人化は「今の節税」だけでなく、相続時の財産の形まで変えます

個人が不動産を持ち続ければ、相続時には土地・建物が相続財産です。 法人が不動産を所有する場合、個人が所有するのは原則としてその法人の非上場株式（自社株）となり、 相続時には株式評価が重要になります。

また、法人化の効果は、現在所有している不動産を法人へ移すことだけではありません。 今後の家賃収入や資産形成を、個人と法人のどちらに蓄積していくか という視点も、将来の相続・資産承継を考えるうえで重要です。

自社株の承継をさらに確認したい方は、 自社株式の承継対策 もあわせてご覧ください。

法人化を検討するときのセルフチェック

税理士は最初にここを確認します

当事務所の考え方｜法人を作ること自体を目的にしません

不動産法人化で重要なのは「法人の方が税率が低いか」ではありません。 個人で持ち続ける、管理会社を使う、建物だけ法人化する、土地建物まで移す、新規取得から法人にするという選択肢を並べ、 現在から将来までの手取りと承継を比較することです。

特に既存不動産を移す場合は、年間の節税額だけではなく、入口で発生する税金・登記・融資等のコストを何年で回収できるかを確認します。 また、将来の相続を予定する不動産では、不動産そのものの評価だけでなく、法人株式の評価までつなげて検討します。

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