「建物だけ法人」とは

個人が土地と賃貸建物を所有している場合に、土地は個人所有のまま残し、建物だけを法人へ売却・移転する方法です。 建物の所有者が法人になれば、原則として建物から生じる家賃収入は法人側に帰属します。

なぜ「土地は個人・建物だけ法人」にするのか

土地まで法人へ売却すると、土地に大きな含み益がある場合には、個人側で大きな譲渡所得税等が生じることがあります。 法人側でも不動産取得税・登録免許税などの移転コストが発生します。

そのため、土地は個人所有のまま残し、家賃収入を生む建物だけを法人へ移す方法を比較することがあります。 土地を動かさない分、土地そのものの移転に伴う負担を避けられる一方で、法人が個人所有地を使うための新しい税務関係が生じます。

既存建物を移す場合と、新築時から法人で取得する場合は別です

「土地は個人・建物は法人」という最終形が同じでも、既存建物を個人から法人へ売る場合と、 新築時から法人が建物を取得する場合では入口の税負担が異なります。

建物だけ法人化を比較したいケース

建物を法人へ移すときの税金・費用

既存建物を法人へ移す場合には、法人化後の節税効果を見る前に、 移転時に一度発生する税金・費用を把握します。

建物の売買価格は「適正な時価」が原則です

「簿価」や「固定資産税評価額」を、そのまま売買価格にするものではありません

建物の時価は、建物の種類・構造・築年数・残存耐用年数・維持管理状況・収益性・再調達価額・市場性など、 その建物の状況に応じて合理的に検討します。

固定資産税評価額は固定資産税等の課税のための評価額であり、個人と法人の売買価格そのものを示すものではありません。 また、帳簿価額も会計・税務上の残存価額であり、それだけで時価と判断することはできません。

なお、法人への譲渡価額が時価の2分の1未満の場合には所得税法上の時価課税が問題となります。 また、2分の1以上であれば必ず問題がないという意味でもなく、同族会社との取引では取引条件全体の合理性を確認します。

個人から法人へ不動産を売却する際の価格・譲渡所得・消費税については、 不動産賃貸業の法人化｜総合判断 もあわせてご覧ください。

建物を法人へ移した後は「法人が個人の土地を使う」関係になります

建物の所有者が法人、土地の所有者が個人になると、法人は個人所有地を建物敷地として使用します。 建物だけ法人化では、この土地使用関係の設計が非常に重要です。

地代・権利金・無償返還届出は「セット」で考えます

地代の設定

法人が個人所有地を使用する場合、地代を支払うのか、使用貸借とするのかなど、土地使用の条件を整理します。 地代の水準によって税務上の取扱いが変わるため、一律の金額や割合で決めるものではありません。

権利金・相当の地代

通常、権利金を授受する取引であるにもかかわらず権利金を収受しない場合には、権利金の認定課税が問題になることがあります。 一定の場合には、相当の地代を収受する方法もあります。

土地の無償返還に関する届出

契約上、将来土地を無償で返還することを定め、所定の届出を行うことで、権利金の認定課税を行わない取扱いがあります。 ただし、建物だけ法人にすれば必ずこの届出を出す、というものではありません。

相続では「土地」だけでなく「法人株式」まで見ます

土地を個人に残す以上、将来その個人に相続が発生すれば、土地は相続財産です。 一方、建物を法人が所有することで、個人が持つ法人株式の価値にも影響します。

年間節税額より「何年で初期コストを回収できるか」を見ます

建物を法人へ移すときには税金・登記費用等の初期コストが発生します。 そのため、年間の節税効果だけではなく、実際の手取りが毎年いくら改善し、初期コストを何年で回収できるかを確認します。

年間の手取り改善額には、所得税・住民税だけでなく、法人税、役員報酬、社会保険料、法人維持費、 個人側の地代収入、法人側の地代負担などを反映します。

数字でイメージする｜建物だけ法人化の仮例

例えば、建物法人化に伴う税金・登記等の初期コストが300万円、 税金・社会保険・法人維持費等を反映した年間の手取り改善額が60万円であれば、 単純な回収年数は約5年です。

実行前に確認する資料

最初からすべて揃っていなくても構いません。 まず次の資料があると、法人化の可否ではなく「法人化した方がよいか」を具体的に比較しやすくなります。

当事務所の考え方｜「建物だけ法人」は節税額だけで決めません

建物だけ法人へ移す方法は、土地まで法人へ移す場合より単純に見えます。 しかし実務では、建物の時価、譲渡所得・消費税、法人の取得価額、土地使用契約、地代・権利金、無償返還届出、 相続時の土地評価、自社株評価までつながっています。

そのため、当事務所では「法人化すれば年間いくら節税できるか」だけではなく、 初期コストを何年で回収できるか、将来売却するときに困らないか、土地と法人株式を誰が承継するかまで含めて比較します。

このページの主な根拠・参考資料

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