借地・貸地

更新日:2023/12/14

1．借地・貸地の相続評価

借地、貸地の相続評価はどのように算出すれば良いのでしょうか？

【借地の相続評価額】　土地の評価額×借地権割合

例：1億円の評価額で借地権割合が60％の場合　→　1億円×60％＝6,000万円
上記のように借地権割合が60％の場合は借地権者の相続評価額は6,000万円となり、この金額が相続税の課税対象となります。
一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり、商業地では7～8割、住宅地では6割程度の場合が多いようです。

【貸地の相続評価額】　土地の評価額×（1－借地権割合）

【貸家建付地】　土地の評価額－（土地の評価額×借地権割合×借家権割合）

2．借地権割合を確認する方法

借地権割合はどのように算出すれば良いのでしょうか？
借地権割合は国税局のHPの財産評価基準（路線価図・評価倍率表）の中に掲載されております。

3．借家権割合とは？

建物の借家権の割合のことです。
相続税の計算をする場合の借家権割合は、国税庁が公示する財産評価基本通達によって、一律30％と決められています。

4．借地権は土地評価明細書へどのように記載するのか

借地権を使用する場合の土地評価明細書の記載方法と具体例をご説明します。
大部分は通常の書き方と大差ありませんが、何点か注意するべきポイントがあります。

土地評価明細書の必要情報を記載する。

評価明細書を記載するにあたり、必要な情報は以下の資料で確認することができます。

（1）土地の登記簿

法務局で取得できます。

（2）路線価図

HPで確認できます。

（3）調整率表

評価明細書と同様、国税庁HPでダウンロードすることができます。

これらの資料がそろったら、この資料を基に、評価明細書を記載していきます。

各項目を、該当の番号の資料から転記していきます。

5．注意点

借地権を相続した場合の承諾料や更新料について

借地権を相続した時に地主さんから名義書換料などを要求される場合もあるようですが、借地権の相続は譲渡に該当しない為、地主さんへの承諾料や更新料等の支払いは不要です。
地代、契約期間等契約の内容はそのまま継承されますので、新たに賃借契約を取り交わす必要はありません。

地主さんが亡くなった場合

地主さんが死亡した場合も借地権の相続と同じように地主さんの相続人が借地契約上の貸主の地位を相続します。
その際、今まで権利義務関係の全てが一括して相続人に継承され、借地権は影響を受けませんので、契約内容も変わりません。

底地が第三者に売却された場合

地主さんが相続税の納税の為に底地を第三者へ売却した場合、新たな地主さんに借地権を対抗する為には下記の二つの要件が必要となります。

・借地人により建物の登記がされていること

・建物が借地上に存在していること

この記事を担当した執筆者

佐々木税務会計事務所共同代表佐々木　清子

保有資格税理士・行政書士

専門分野相続税・家族問題・不動産

経歴大手税理士法人において、相続税申告、財産評価、遺産分割、生前対策、相続手続など、数多くの資産税案件に携わった後、佐々木税務会計事務所の共同代表として現在に至ります。これまで、遺産総額数千万円規模の一般のご家庭から、数百億円規模の資産を有する地主・企業オーナーまで、幅広いお客様の相続・資産承継をサポートしてまいりました。相続は、ご家族ごとに抱える事情や想いが異なり、同じ案件は一つとしてありません。そのため私は、税法や制度だけに目を向けるのではなく、お客様一人ひとりのお話を丁寧にお伺いし、ご家族にとって最適な選択肢をご提案することを何より大切にしています。相続税申告はもちろん、財産評価、遺産分割、生前対策、遺言書の作成、資産承継など、それぞれのご家庭の状況に応じたきめ細やかなサポートを心掛けています。また、相続手続が完了した後も、ご家族が安心して生活を送れるよう、資産承継後の見守りや財産管理に関するご相談にも継続して対応しております。相続は、一度きりの手続きではなく、ご家族のこれからの人生につながる大切な節目です。だからこそ、お客様の不安に寄り添い、一つひとつの疑問を丁寧に解消しながら、安心して未来へ歩んでいただけるよう、誠実にサポートしてまいります。

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