相続税の納税資金対策｜不動産・融資・納税後の生活資金まで総合検討

相続税の納税資金対策は、 税額を計算し、期限までに相続税を納める方法を 決めるだけではありません。

誰が、いつまでに、どの資金で納めるのかを確認するとともに、 納税後もご家族が無理なく生活し、 相続した財産を維持できる状態を作ることが重要です。

相続財産の大半が土地や建物である場合、 財産価値は十分にあっても、 相続税を納めるための現金が不足することがあります。

また、相続税の総額だけを見ると納付できるように見えても、 不動産を取得する相続人に税負担が集中し、 その相続人だけが納税資金を用意できないこともあります。

相続・贈与の佐々木税務会計事務所では、 税理士が相続税額と相続人ごとの納税負担を試算し、 預貯金、生命保険、不動産売却、金融機関融資、 資産管理法人、延納、物納などの選択肢を比較します。

相続税を納めることだけを目的とするのではなく、 相続後の生活、賃貸経営、借入返済、 事業の継続、二次相続まで考慮し、 ご家族が実行できる資金計画を整理します。

相続税は原則として10か月以内に金銭で納付します

相続税の申告および納付期限は、原則として、 相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

相続税は、期限内に金銭で一括して納めることが原則です。 遺産分割がまとまっていないことや、 相続不動産がまだ売却できていないことだけを理由として、 申告・納付期限が当然に延長されるものではありません。

延納や物納は、一定の法定要件を満たし、 原則として納期限までに申請書と必要書類を提出した上で、 税務署長の許可を受ける必要がある制度です。

「相続人別納税・生活資金表」を作ります

相続税の納税資金対策では、 相続人ごとの税額と現金化できる財産に加え、 相続後の生活や財産維持に必要な資金も確認します。

預貯金があるという理由だけで、 その全額を納税に充てるべきとは限りません。

納税後に必要となる資金を先に把握し、 その金額を確保した上で、 相続税の納付に使用できる金額を判定します。

※上記は仕組みを説明するための架空例です。 「納税後に確保したい資金」は、 年齢、収入、家族構成、健康状態、住宅、 介護、事業、不動産管理等の事情により異なります。

納税に使用できる資金の基本的な考え方

相続税の納税資金が不足しやすい10のケース

相続税の納税資金対策と納税後の生活資金

相続税の納税資金対策で避けたいのは、 税金を納めることを優先するあまり、 相続人の預貯金を使い切ってしまうことです。

特に、配偶者が高齢である場合、 自宅を相続する一方で定期的な収入が少ない場合、 賃貸不動産を相続する場合、 事業を承継する場合には、 納税後に必要となる資金を具体的に見積もります。

相続税の納税資金対策として検討する主な方法

1．預貯金・上場株式等から納付する

最も基本的な方法は、 相続した預貯金や換金可能な有価証券から納付する方法です。

ただし、相続人の生活費、介護費、事業資金、 住宅や賃貸不動産の修繕資金まで、 すべて納税に充てるべきとは限りません。

納税後の生活に必要な資金を確保した上で、 実際に納税へ使用できる金額を判断します。

2．死亡保険金を納税資金として活用する

特定の受取人が指定された死亡保険金は、 一般に受取人固有の権利として取得できる場合があります。

生前の納税資金対策として、 誰にどの程度の納税負担が見込まれるかを確認した上で、 保険金受取人と保険金額を検討する方法があります。

ただし、保険料負担者、被保険者、受取人の関係によって、 所得税、相続税、贈与税のいずれが問題となるかが異なります。

生命保険へ加入すれば必ず節税になるわけではありません。 保険料を負担する方の生活資金、 受取人間の公平、遺産分割や遺留分への影響等も確認します。

3．相続不動産を第三者へ売却する

相続不動産を第三者へ売却し、 売却代金を納税資金に充てる方法です。

売却を検討するときは、 相続税評価額だけでなく、次の事項を確認します。

• 市場で売却できる見込価格
• 売却に必要な期間
• 相続登記の完了時期
• 境界、共有、借地、賃貸借等の問題
• 仲介手数料、測量費、解体費等
• 譲渡所得税および住民税
• 売却後の実際の手取り額
• 小規模宅地等の特例その他の税務上の影響
• 将来の賃料収入を失う影響

4．資産管理法人へ相続不動産を売却する

安定した賃料収入がある収益不動産については、 相続人またはご家族が設立した資産管理法人が 金融機関から融資を受け、 相続人から不動産を買い取る方法を検討することがあります。

相続人は法人から受け取った売却代金を 相続税の納税資金として確保し、 法人は取得した不動産の賃料収入から 金融機関への借入金を返済します。

第三者へ物件を売却せず、 不動産を家族の管理下に残しながら、 納税資金を確保できる可能性がある点が特徴です。

一方で、個人から法人への実際の売買となるため、 税金、登記、融資、法人維持費、 将来の修繕や承継まで含めた検討が必要です。

資産管理法人方式が検討対象となりやすい物件

• 安定した賃料収入がある
• 借入返済後も一定のキャッシュフローが見込まれる
• 入居率や賃料水準が比較的安定している
• 大規模修繕等を含めても継続保有が合理的である
• 融資期間に耐えられる建物状態・残存耐用年数がある
• 担保評価または事業収益に基づく融資が見込める
• ご家族に賃貸経営を継続する意思がある
• 法人設立・維持費用を考慮しても合理性がある

資産管理法人方式が適さない可能性があるケース

• 空室が多く、賃料収入が不安定である
• 大規模修繕や建替えが間近である
• 想定売買価格では借入金の返済が成り立たない
• 法人設立後の管理者がいない
• 相続人間で売却方針の合意ができていない
• 第三者売却の方が手取り額や条件で有利である
• 申告期限までの時間が極端に短い
• 譲渡所得税や法人側の取得費用を含めると資金効果が乏しい

法人への売却で発生する主な税金・費用

建物部分の消費税については、 売主の課税事業者該当性、建物の用途、 取引内容その他の事情により取扱いが異なるため、 個別に確認します。

当事務所が作成・整理する主な融資資料

金融機関への融資申込みでは、 法人が借入金を継続的に返済できることを、 具体的な数値で説明する必要があります。

金融機関との面談日程、必要資料、 追加照会への回答等についても、 ご依頼内容に応じて調整・支援します。

ただし、融資の可否、融資額、金利、期間、 担保、保証条件等は、 各金融機関が独自の審査により決定します。 当事務所が融資の承認を保証するものではありません。

5．相続人または法人が金融機関から融資を受ける

相続人本人が不動産担保融資等を受け、 相続税の納税資金を確保する方法もあります。

資産管理法人による不動産買取りと比較すると、 売買に伴う譲渡所得税や不動産取得税等を 回避できる可能性がありますが、 借入債務を個人が負担することになります。

次の事項を比較して判断します。

• 個人借入と法人借入の金利・期間
• 毎年の返済原資
• 担保として提供する財産
• 個人保証の有無
• 将来の不動産承継
• 法人へ売却する場合の税金・費用
• 相続人本人の年齢、収入、信用状況

6．延納を申請する

延納は、相続税を自由に分割払いできる制度ではありません。

主に次の要件を満たす場合に検討します。

• 相続税額が10万円を超えること
• 金銭で一時に納付することが困難であること
• 納付困難な金額の範囲内で申請すること
• 原則として担保を提供すること
• 納期限までに申請書と必要書類を提出すること

延納期間中は利子税が発生します。 延納期間や利子税の割合は、 相続財産の構成その他の条件によって異なります。

金融機関融資と延納のどちらが適切かは、 金利・利子税だけでなく、 担保、返済期間、審査、期限、 繰上返済の可否等も含めて比較します。

7．物納を申請する

物納は、延納によっても金銭で納付することが困難な場合に、 一定の要件の下で、 相続により取得した一定の財産を 相続税の納付に充てる制度です。

相続した不動産であれば、 どのような土地や建物でも物納できるわけではありません。

境界が不明確な土地、 権利関係に問題がある土地、 管理または処分が困難な不動産等は、 物納に適さない財産または物納できない財産となる可能性があります。

物納を検討する場合には、 申告期限直前ではなく、 早期に土地の状態、権利関係、 測量や登記の必要性を確認します。

8．一定の納税猶予制度を検討する

非上場株式、農地、山林等については、 一定の要件を満たす場合に、 相続税の納税猶予制度を利用できることがあります。

これらは、単に納税資金が不足することを理由として 納付を待ってもらう制度ではありません。

事業・農業等の継続、対象財産の保有、 届出、継続報告その他の要件があり、 要件を満たさなくなった場合には、 猶予税額と利子税の納付が必要となる可能性があります。

不動産を売却する前に比較したい5つの方法

各方法について、 相続税だけでなく、譲渡所得税、 売却手取り額、借入返済、将来収益、 納税後の生活、二次相続、ご家族の希望を比較します。

相続発生前に行う相続税の納税資金対策

• 現時点の相続税額を概算する
• 相続人別の税負担を試算する
• 預貯金、有価証券等の換金可能額を確認する
• 納税後に必要となる生活資金を試算する
• 生命保険の受取人と保険金額を確認する
• 不動産の相続税評価額と市場価格を確認する
• 収益不動産の賃料・修繕・借入状況を確認する
• 売却候補不動産を選定する
• 資産管理法人への移転可能性を検討する
• 遺言で財産と納税資金の配分を調整する
• 二次相続まで含めて試算する

相続発生後に行う相続税の納税資金対策

• 相続税の申告・納付期限を確定する
• 相続財産と債務を調査する
• 死亡保険金、預貯金等を確認する
• 遺産分割案ごとの相続税額を比較する
• 相続人ごとの納税資金不足額を算定する
• 納税後に残す生活・修繕・事業資金を算定する
• 不動産売却の可否と所要期間を確認する
• 個人融資・法人融資の可能性を確認する
• 資産管理法人方式の収支を試算する
• 延納・物納の要件と申請期限を確認する
• 譲渡所得税その他の将来納税額も確保する

相続税の納税資金対策の事例

※上記事例は、典型的な相談類型を基に一般化した架空事例です。 特定のお客様の実例を示すものではなく、 融資、税負担、売却その他の結果を保証するものではありません。

相続・贈与の佐々木税務会計事務所の支援体制

納税資金対策では、税額の計算だけでなく、 不動産、融資、登記、遺産分割等の調整が 必要になる場合があります。

当事務所では、 各専門家の資格と業務範囲を明確にした上で、 必要な専門家と役割を分担します。

当事務所が行う相続税の納税資金対策の特徴

ご相談から納税までの流れ

1. 初回相談
   家族構成、財産、不動産、借入金、 相続税の申告期限等を確認します。
2. 相続税・納税資金の概算
   相続税総額と相続人別税額、 利用可能資金を試算します。
3. 納税後の生活資金の確認
   生活費、医療・介護費、修繕費、 事業資金等を整理します。
4. 納税資金不足の判定
   不足額、必要時期、 資金調達の期限を明確にします。
5. 複数案の比較
   預貯金、保険、不動産売却、 融資、法人買取り、延納、物納等を比較します。
6. 実行計画の作成
   担当者、必要資料、税金・費用、 手続期限を一覧化します。
7. 融資・売却・登記等の実行
   必要に応じて金融機関、 司法書士、不動産部門等と連携します。
8. 相続税申告・納付
   期限内に相続税申告と納付を行います。
9. 相続後の税務・財産管理
   譲渡所得税、法人税、賃貸経営、 生活資金、二次相続等を確認します。

ご相談時に確認したい資料

すべての資料がそろっていなくても、 現在分かっている範囲からご相談いただけます。

よくあるご質問

Q1．相続税を納めるため、相続不動産を法人へ売却できますか？

法人が実際に売買代金を支払い、 売買価格や契約条件に合理性があれば、 検討できる場合があります。

ただし、個人から法人への譲渡となるため、 売主には譲渡所得税・住民税等が発生する可能性があります。 法人側にも不動産取得税、登録免許税、 融資費用等が発生します。

税金・費用、融資返済、将来収支を比較し、 取引全体に経済的合理性があるかを確認する必要があります。

Q2．資産管理法人を作れば、銀行融資を必ず受けられますか？

融資を受けられるとは限りません。

金融機関は、物件の担保価値、賃料収入、 空室率、修繕計画、法人・関係者の信用力、 自己資金、返済可能性等を総合的に審査します。

当事務所は融資資料の作成・整理等を支援しますが、 融資承認を保証するものではありません。

Q3．法人への売買価格は相続税評価額でよいですか？

相続税評価額をそのまま売買価格としてよいとは限りません。

相続税評価額と通常の取引価格は、 評価目的と計算方法が異なります。

複数の不動産査定、収益価格、取引事例、 必要に応じた不動産鑑定等により、 売買価格の妥当性を検証します。

Q4．時価の2分の1以上なら税務上問題ありませんか？

必ず問題がないとはいえません。

個人が法人へ時価の2分の1未満の価額で 資産を譲渡した場合には、 所得税法上、時価により譲渡したものとして 譲渡所得が計算される規定があります。

しかし、時価の2分の1以上であれば、 どのような価格でも当然に認められるという意味ではありません。

客観的な価格資料、取引目的、契約内容、 資金移動等を総合的に確認します。

Q5．第三者へ売る方法と法人へ売る方法は、どちらが有利ですか？

物件、売却価格、融資条件、 譲渡所得税、法人側の取得費用、 将来収益等によって異なります。

第三者売却は、より高い売却価格を得られる可能性があります。 一方、法人買取りは、物件を家族の管理下に残しながら 資金化できる可能性があります。

両方の手取り額と将来キャッシュフローを、 同じ前提条件で比較することが重要です。

Q6．申告期限が近くても資産管理法人方式を利用できますか？

法人設立、価格資料の準備、融資審査、 売買契約、登記等に時間を要するため、 期限直前では実行できないことがあります。

実行が間に合わない場合に備え、 個人融資、第三者売却、延納等の代替案も 並行して検討します。

Q7．相続税評価額より高く売れれば、相続税も増えますか？

相続税は、原則として相続開始時点の 相続税評価額を基に計算します。

相続後の売却価額が高かったという理由だけで、 当然に相続税評価額が売却価額と同額になるわけではありません。

ただし、相続開始前後の売却価格や売買契約の状況は、 個別財産の時価を検討する際の資料となる可能性があります。 具体的な事実関係を確認する必要があります。

Q8．延納と銀行融資は、どちらを選ぶべきですか？

利子税または融資金利、返済期間、担保、 審査、繰上返済、手続期限等を比較して判断します。

延納には法定要件があり、 希望すれば自由に利用できる制度ではありません。

Q9．相続税を支払える預貯金があれば、納税資金対策は不要ですか？

必ずしも不要とはいえません。

相続税を納付した後に、 配偶者その他の相続人の生活費、 医療・介護費、自宅や賃貸不動産の修繕費、 事業資金等が不足しないかを確認する必要があります。

預貯金残高だけでなく、 今後の収入と支出を踏まえて判断します。

Q10．納税後の生活資金は、どの程度残せばよいですか？

一律の金額はありません。

年齢、年金・給与等の収入、 毎月の生活費、住宅の状態、 医療・介護の見込み、扶養家族、 賃貸不動産や事業の維持費等によって異なります。

相続人ごとの事情を確認し、 一定期間の収支と臨時支出を見込んで算定します。

Q11．まだ相続が発生していなくても相談できますか？

ご相談いただけます。

納税資金対策は、相続発生前に検討することで 選択肢が広がる場合があります。

相続税概算、生命保険、遺言、 不動産の組換え、資産管理法人、 配偶者の生活資金、二次相続等を確認します。

Q12．相続税が払えない場合、すぐに不動産を売るべきですか？

直ちに売却すべきとは限りません。

第三者売却、融資、法人買取り、延納、 一部売却、財産配分の見直し等を比較し、 納付期限までに実行できる方法を選択します。

ただし、不動産売却や融資には時間がかかるため、 早期の着手が重要です。

東京で相続税の納税資金対策をご検討の方へ

相続税の納税資金対策は、 「相続税はいくらになるか」という計算だけでは完了しません。

相続人ごとの納税額、 取得する財産、現預金、 不動産の市場価値、賃料収入、 借入返済能力、売却期間を確認し、 実際に期限内納付ができる計画へ落とし込む必要があります。

さらに、相続税を納付した後に、 配偶者その他の相続人が安心して生活できる資金、 自宅や賃貸不動産を維持する資金、 事業を継続するための資金を 残せるかどうかも確認します。

相続・贈与の佐々木税務会計事務所では、 税務、不動産、融資資料、登記等を横断し、 納税と納税後の生活まで含めた実行手順を整理します。

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関連ページ

公的機関の参考情報

・ 国税庁「相続税の申告と納税」

・ 国税庁「相続税の延納」

・ 国税庁「延納・物納申請等」

・ 国税庁「時価より低い価額で売ったとき」

・ 法務局「相続登記・遺贈の登記」