住宅取得等資金の非課税と相続時精算課税は併用できますか。

それぞれの要件を満たせば併用できる場合があります。ただし、同じ贈与者について相続時精算課税を選ぶと暦年課税へ戻れません。

住宅取得等資金の贈与｜親から住宅購入資金を援助してもらうときの非課税と申告

Q: 義父母からの住宅資金援助でも使えますか。

配偶者の父母は自己の直系尊属ではないため原則として使えません。養子縁組をしている場合は別途判定します。

Q: 既存住宅ローンの繰上返済に住宅取得等資金の非課税を使えますか。

既に居住している住宅のローン返済資金は、新築、取得、増改築等の対価に充てる資金ではないため対象外です。

住宅取得等資金の贈与｜親から住宅購入資金を援助するときの判断ガイド

更新日:2026/08/05

令和8年（2026年）版・税理士監修

親から住宅購入資金を
援助してもらうときの贈与税

住宅取得等資金の非課税・110万円・相続時精算課税を比較

住宅購入資金の援助は、住宅取得等資金の非課税だけで判断できません。援助額、住宅性能、受贈者の所得、共有持分、相続税、住宅ローン控除まで含めて制度を選ぶ必要があります。

30秒で結論 令和8年12月31日までの贈与で一定の要件を満たす場合、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで非課税です。ただし、税額が0円でも期限内申告が必要です。高額な援助では、暦年課税の110万円や相続時精算課税との組合せも比較します。

適用できるか確認する贈与税を試算する

1．令和8年の住宅取得等資金の非課税限度額

適用期限：令和8年12月31日

令和8年の住宅取得等資金の非課税限度額

受贈者1人当たり

省エネ等住宅 1,000万円

一定の省エネ・耐震・バリアフリー性能を証明できる住宅

それ以外の住宅 500万円

基本要件は満たすが、省エネ等住宅の証明がない住宅

父と祖父からそれぞれ1,000万円ずつ非課税になるわけではありません。
非課税限度額は贈与者ごとではなく、受贈者1人について判定します。複数の直系尊属から贈与を受けた場合は、その合計額で限度額を確認します。

省エネ等住宅として1,000万円の非課税を使うには、住宅性能証明書など所定の証明書類が必要です。営業担当者の説明や広告表示だけでは足りません。

2．住宅資金援助で比較する3つの制度

制度	主な控除・非課税	申告	相続時の取扱い	主に向くケース
暦年課税	年110万円の基礎控除	年間贈与額が110万円以下なら原則不要	一定の相続開始前贈与は加算対象	少額援助、制度選択を固定したくない場合
住宅取得等資金の非課税	1,000万円または500万円	税額0円でも必要	非課税適用部分は原則として加算不要	要件を満たす住宅取得・新築・増改築
相続時精算課税	年110万円＋累計2,500万円の特別控除	初年度は届出・申告等が必要	原則、基礎控除後の贈与財産を相続時に精算	高額援助、将来値上がりが見込まれる場合等

住宅取得等資金の非課税と相続時精算課税は、それぞれの要件を満たせば併用できる場合があります。ただし、相続時精算課税を選ぶと、同じ贈与者について暦年課税へ戻れません。

3．制度の趣旨と対象となる資金

制度の趣旨

父母や祖父母世代の資産を、子や孫世代の住宅取得へ早期に移転し、住宅取得を支援するために設けられた期限付きの非課税措置です。

対象となるもの

住宅用家屋の新築代金
住宅用家屋の取得代金
一定の増改築等の工事代金
家屋とともに取得する敷地の代金
住宅新築に先行して取得する敷地の代金

大前提

贈与されるのは「金銭」であること
受贈者本人が住宅を所有すること
受贈者本人が居住すること
贈与資金の全額を住宅取得等へ充てること
日本国内の住宅であること

4．受贈者と住宅の主な適用要件

直系尊属からの贈与

父母・祖父母などから、子・孫などへの贈与が対象です。配偶者の父母は、養子縁組をしている場合を除き、自己の直系尊属ではありません。

18歳以上

贈与を受けた年の1月1日において、受贈者が18歳以上である必要があります。

所得制限

贈与年の合計所得金額が原則2,000万円以下であること。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、1,000万円以下です。

親族等からの取得でないこと

配偶者や親族など、一定の特別関係者から住宅を取得した場合や、その者との請負契約による新築・増改築等は対象外です。

床面積40㎡以上240㎡以下

登記簿上の床面積で判定します。区分マンションは専有部分の登記面積を確認します。床面積の2分の1以上を居住用に使用する必要があります。

中古住宅の要件

昭和57年1月1日以後に建築された住宅、または一定の耐震基準を満たすことを証明した住宅等が対象です。

増改築費用100万円以上

増改築等の場合は、一定の工事に該当し、工事費用が100万円以上であることなどの要件があります。

過去の適用歴

平成21年分から令和5年分までに同特例を受けた人は、原則として再度の適用を受けられません。災害特例など一定の例外があります。

5．贈与日・支払日・取得日・入居日の順序が重要です

STEP 1　親・祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける

↓

STEP 2　売買代金・建築代金等へ贈与資金を充てる

↓

STEP 3　翌年3月15日までに住宅の新築・取得・増改築等を行う

↓

STEP 4　原則、翌年3月15日までに居住する

↓

STEP 5　翌年2月1日から3月15日までに贈与税申告

贈与を受ける時期が早過ぎても、遅過ぎても問題になります。
既に自己資金や住宅ローンで代金を支払った後に親から資金を受け取り、その資金が既存ローン返済や手元資金補填となった場合、住宅取得等資金の非課税に該当しない可能性があります。

翌年3月15日までに居住できなくても、同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれる場合は適用できることがあります。ただし、翌年12月31日までに居住しない場合は、原則として特例を取り消して修正申告が必要です。

6．住宅に関係していても、特例の対象にならないもの

不動産そのものの贈与

親が所有する土地・建物をそのまま贈与しても、この非課税特例は使えません。対象は住宅取得等へ充てるための金銭です。

既存住宅ローンの返済

既に居住している住宅のローン返済資金として受けた贈与は、住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てる資金ではないため対象外です。

受贈者が住宅を所有しない場合

親から資金を受け取っても、住宅が配偶者だけの名義で受贈者に持分がない場合は適用できません。

余った資金・家具・家電等

贈与資金のうち住宅取得等へ使わなかった部分や、家具・家電・引越費用などへ使った部分は対象外です。

7．ケーススタディ

CASE 01

省エネ等住宅を購入し、親から1,000万円の援助

受贈者・住宅・期限・申告等の要件を満たし、住宅性能証明書等を提出できれば、 1,000万円まで非課税を検討できます。

CASE 02

一般住宅を購入し、親から800万円の援助

住宅取得等資金の非課税は500万円までです。残り300万円について、暦年課税の基礎控除、贈与税の納付、相続時精算課税等を比較します。

CASE 03

親から3,000万円の援助を受ける

非課税限度額を超える部分が大きいため、相続時精算課税との併用を検討する余地があります。ただし、親の将来の相続税試算が不可欠です。

CASE 04

夫婦共有で住宅を購入する

各人の実際の資金負担額と登記持分を一致させます。一方が多く負担したにもかかわらず持分が少ない場合、夫婦間贈与が生じる可能性があります。

CASE 05

親が土地を購入し、子が建物を建てる

親名義の土地取得は、子への住宅取得資金贈与ではありません。使用貸借、借地権、将来の相続、土地・建物の所有関係を別途整理します。

CASE 06

住宅ローン契約後に親から援助を受ける

贈与資金が購入代金へ充てられたのか、既存ローンの返済・手元資金の補填にすぎないのかを確認します。資金の受領・支払時期と送金経路が重要です。

8．住宅ローン控除との関係

住宅取得等資金の非課税と住宅ローン控除を併用する場合、住宅の取得対価等から非課税特例の適用額を控除した金額を基礎として、住宅ローン控除の対象額を確認する必要があります。

住宅ローンの年末残高が大きくても、住宅取得価額から非課税贈与額等を控除した額を超える部分まで住宅ローン控除の対象になるとは限りません。贈与税だけを0円にするのではなく、所得税側も併せて試算します。

9．税務署はここを見る／税理士はここを見る

税務署はここを見る

贈与者が自己の直系尊属か
贈与日と資金の入金日
住宅代金への支払経路
贈与資金の全額を住宅取得等へ充てたか
受贈者が住宅の持分を所有したか
床面積・建築年月・耐震要件
省エネ等住宅の証明書類
期限までに取得・入居したか
申告書と添付書類が期限内に提出されたか

税理士はここを見る

贈与しない場合の相続税
暦年課税・非課税特例・精算課税の比較
親の老後資金と将来の相続財産
夫婦の資金負担と共有持分
住宅ローン控除との調整
贈与日・契約日・決済日・入居日の整合性
非課税限度額を超える部分の処理
将来売却・離婚・相続時の所有関係

非課税枠を使うこと自体が目的ではありません。
親の相続税がかからない場合や、配偶者の住宅ローン控除・持分関係に不利が出る場合には、援助額や制度を変えた方がよいことがあります。

11．よくある質問

Q1．令和8年の非課税限度額はいくらですか。

省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円です。現行制度の対象となる贈与期間は令和8年12月31日までです。

Q2．非課税限度額以下なら申告しなくてもよいですか。

申告が必要です。特例の適用を受ける旨を記載した贈与税申告書と一定の添付書類を、贈与年の翌年2月1日から3月15日までに提出します。

Q3．義父母からの援助でも使えますか。

配偶者の父母は自己の直系尊属ではないため、原則として使えません。養子縁組をしている場合は別途判定します。

Q4．父と祖父から1,000万円ずつ非課税になりますか。

なりません。非課税限度額は贈与者ごとではなく、受贈者1人について判定します。

Q5．親から住宅そのものをもらった場合も使えますか。

使えません。対象となるのは、住宅取得等の対価に充てるための金銭の贈与です。

Q6．既存住宅ローンの繰上返済に使えますか。

既に居住している住宅のローン返済資金は、新築・取得・増改築等の対価に充てる資金ではないため対象外です。

Q7．住宅取得等資金の非課税と110万円は併用できますか。

暦年課税を適用する場合、住宅取得等資金の非課税適用後の課税価格について暦年課税の基礎控除を適用できます。その年の他の贈与も含めて判定します。

Q8．相続時精算課税とも併用できますか。

要件を満たせば併用できる場合があります。ただし、同じ贈与者について相続時精算課税を選ぶと、その後、暦年課税へ戻れません。

Q9．非課税になった金額は、相続時に加算されますか。

住宅取得等資金の非課税特例により贈与税の課税価格へ算入されなかった部分は、原則として贈与者の相続税課税価格へ加算する必要はありません。

Q10．翌年3月15日までに入居できない場合はどうなりますか。

同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれる場合は適用できることがあります。ただし、翌年12月31日までに居住しなかった場合は、原則として修正申告が必要です。

Q11．夫婦共有名義の場合に注意することはありますか。

夫婦それぞれの自己資金、贈与資金、住宅ローン負担と登記持分を一致させることが重要です。負担割合と持分割合が異なると、夫婦間贈与が問題になる場合があります。

Q12．令和9年以後も制度は続きますか。

令和8年8月時点では、現行制度の適用期限は令和8年12月31日です。令和9年以後の延長・改正の有無は、今後の税制改正を確認する必要があります。

13．当事務所の考え方

佐々木税務会計事務所では、制度の趣旨を踏まえ、法令・通達・国税庁資料に基づいた適正な制度利用をご案内しています。

住宅取得等資金の非課税は有効な制度ですが、非課税枠を使うこと自体を目的にはしません。贈与者の老後資金、将来の相続税、住宅ローン控除、夫婦の共有持分、受贈者の返済計画まで含めて比較します。

援助額、贈与時期、住宅の名義、申告書類を事前に整理し、将来にわたって説明できる住宅資金援助を実現することを大切にしています。

住宅の契約・決済前に、援助方法を決めることが重要です

住宅購入後やローン実行後では、住宅取得等資金の非課税を使えない場合があります。贈与日、支払日、登記持分、申告期限を事前に整理します。

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監修・更新情報

監修：佐々木税務会計事務所

最終更新：令和8年8月

本ページは、令和8年8月時点で確認できる法令・国税庁公表資料を基礎として、住宅取得等資金の贈与に関する一般的な判断材料を提供するものです。個別の適用関係は、贈与日、契約日、支払日、住宅性能、床面積、所得、入居日、登記持分、過去の適用歴、申告状況等により異なります。

この記事を担当した執筆者

佐々木税務会計事務所共同代表佐々木謙

保有資格

専門分野相続・贈与・不動産・法人経営

経歴経営コンサルティング会社において約10年間、企業経営や事業承継に関するコンサルティング業務に従事。その後、法律事務所にて約5年間、相続・資産承継に関する実務を経験し、大手税理士法人では約10年間にわたり、相続税申告、財産評価、事業承継、生前対策など資産税業務を専門に担当しました。これまで培ってきた税務・法務・経営コンサルティングの知見を活かし、一般のご家庭から地主・企業オーナーまで、幅広いお客様の相続・資産承継をサポートしています。現在は佐々木税務会計事務所の共同代表として、「創族（そうぞく）」を理念に掲げ、相続税申告にとどまらず、生前対策、遺言書作成、家族信託、事業承継など、ご家族の未来を見据えた総合的な相続サポートに取り組んでいます。相続は税金だけの問題ではなく、ご家族の人生に関わる大切な節目です。税務・法務・経営、それぞれの視点から最適な解決策をご提案し、お客様が安心して未来へ歩んでいただけるよう、分かりやすく実践的な情報発信にも力を入れています。

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