贈与税の配偶者控除(おしどり贈与)|2,000万円の特例を使うべきか税理士が解説
「2,000万円まで贈与税がかからない」だけの制度ではありません
婚姻期間20年以上の夫婦間で、自宅または自宅の取得資金を贈与した場合、一定の要件を満たせば、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円まで贈与税の課税価格から控除できます。 しかし、本当に重要なのは、特例を使えるかではなく、登録免許税や不動産取得税を負担してでも、夫婦全体の相続設計として実行する価値があるかです。
1.30秒で分かる贈与税の配偶者控除
不動産の所有権を移転する場合は、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税などが生じます。配偶者控除を利用するかは、これらの費用を含めて判断します。
2.適用できるかを確認するフローチャート
適用要件を満たすことはスタート地点です。夫婦双方の資産、一次相続・二次相続、移転費用、財産評価、将来の売却を比較してから実行します。
3.配偶者控除の適用要件
婚姻届を提出した日から贈与日までの期間で判定します。内縁期間は原則として含まれません。「20年以上」ではなく、20年を経過した後の贈与が必要です。
国内にある居住用家屋、その敷地・借地権、またはこれらを取得するための金銭が対象です。
贈与翌年3月15日までに実際に居住し、その後も引き続き居住する見込みが必要です。住民票だけでは足りません。
同じ配偶者からの贈与について、一生に一度だけ利用できます。控除枠を使い切らなくても、原則として再利用できません。
税額が0円でも期限内申告が必要です。自動的に適用される制度ではありません。
婚姻日と贈与日の確認は、戸籍に基づいて行います。
4.土地だけ・建物だけ・持分だけでも対象になりますか
居住用家屋とその敷地を一括して贈与する必要はありません。 要件を満たせば、土地のみ、建物のみ、土地または建物の一部持分、借地権、居住用不動産の取得資金も対象となり得ます。
| 贈与する財産 | 適用の可能性 | 主な確認事項 |
|---|---|---|
| 土地・建物の全部 | ○ | 居住実態、評価額、移転費用、将来の管理 |
| 土地のみ | ○ | 夫婦または同居親族が家屋を所有していること等 |
| 建物のみ | ○ | 居住用家屋であること、土地権利との整合 |
| 土地・建物の共有持分 | ○ | 贈与する持分割合、評価額、将来の売却・建替え |
| 敷地の一部 | ○ | 居住用家屋の敷地として一体利用される範囲 |
| 借地権 | ○ | 権利関係、地主との契約、評価 |
| 居住用不動産の取得資金 | ○ | 実際に取得へ使用し、期限内に居住すること |
| 賃貸用不動産 | 原則× | 専ら居住用とはいえないため対象外 |
| 別荘・セカンドハウス | 原則× | 主たる居住用不動産か、現実の居住実態を確認 |
○・△・×は一般的な整理です。土地のみの贈与、店舗兼住宅、同族会社が関係する不動産等は個別に確認します。
5.配偶者控除を使うべきかは、7つの数字で判断します
不動産、預金、株式、保険、自社株等を時価・相続税評価で整理します。
受贈後に財産が偏り過ぎないか確認します。
どちらが先に亡くなる場合も試算します。
配偶者の税額軽減が使えない二次相続まで計算します。
登録免許税、不動産取得税、司法書士・税理士費用を見積もります。
路線価、形状、接道、地積、権利関係等を適正に評価します。
売却、建替え、介護、施設入居、他の相続人への配分を確認します。
6.夫婦間で資産が偏っている場合の活用
配偶者控除が有効になりやすい代表例は、夫婦の一方に財産が大きく偏り、もう一方の財産が少ない場合です。 自宅の一部を移すことで、贈与者側の将来の相続財産を減らし、夫婦間の財産バランスを調整できる可能性があります。
贈与を受けた配偶者側の財産が増え、二次相続税が増えることがあります。夫婦双方を必ず同時に試算します。
7.同じ2,000万円でも、どの財産を贈与するかで結果が変わります
配偶者控除を不動産に利用する場合、土地や建物の贈与税評価額を適正に算定することが重要です。 現金2,000万円は原則として2,000万円ですが、土地は路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額を基礎として評価します。
- 正面路線・側方路線・裏面路線
- 奥行距離・間口距離
- 不整形地・がけ地
- セットバック・私道
- 無道路地・接道状況
- 地積規模の大きな宅地
- 借地権・貸宅地等の権利関係
- 店舗兼住宅等の利用区分
- 控除枠へ合わせるためだけの恣意的な評価
- 登記地積だけを見て現況を確認しない
- 利用実態と異なる評価単位を採用する
- 親族間の不合理な土地分割で評価を下げる
- 居住部分と賃貸・事業部分を区分しない
適正な評価を行った上で、2,000万円控除をどの土地・建物・持分へ利用するかを設計します。
贈与税は相続税評価を基礎としますが、登録免許税・不動産取得税は原則として固定資産税評価額等を基礎とします。贈与税評価を下げても、移転費用が同じ割合で下がるとは限りません。
8.贈与税が0円でも発生する税金・費用
| 項目 | 贈与時の取扱い | 実務上の注意 |
|---|---|---|
| 贈与税 | 基礎控除110万円+配偶者控除最高2,000万円 | 控除後も税額が0円とは限らず、申告が必要 |
| 登録免許税 | 贈与による所有権移転は原則として固定資産税評価額×2% | 相続登記の0.4%より高い |
| 不動産取得税 | 贈与でも原則として課税 | 住宅・土地の軽減要件、所在地の都道府県制度を確認 |
| 司法書士報酬 | 所有権移転登記等 | 物件数、権利関係、持分により異なる |
| 税理士報酬 | 評価・シミュレーション・贈与税申告 | 土地評価や二次相続試算の範囲により異なる |
| 固定資産税等 | 翌年以後の所有者負担に影響 | 夫婦間の実質負担方法も確認 |
登録免許税や不動産取得税の制度は改正される可能性があり、不動産所在地によって申告・軽減手続も異なります。
9.一次相続・二次相続を夫婦同時に試算します
相続税では、一次相続の配偶者に「配偶者の税額軽減」があるため、一次相続だけを見れば税負担が小さくなることがあります。 しかし、配偶者へ財産を集中させると、次にその配偶者が亡くなる二次相続で税負担が大きくなる場合があります。
- 夫の相続税
- 妻の取得財産
- 配偶者の税額軽減
- 妻の二次相続税
- 妻の相続税
- 夫の取得財産
- 贈与された自宅持分の扱い
- 夫の二次相続税
どちらが先に亡くなるかは確定できません。夫婦双方の相続発生順序を入れ替えて試算します。
10.贈与後まもなく相続が発生した場合
配偶者控除の適用を受けた居住用不動産等のうち、配偶者控除額に相当する部分は、相続開始前の暦年贈与加算の対象となる財産から除かれる特別な取扱いがあります。 そのため、贈与後まもなく贈与者が亡くなった場合でも、要件を満たす控除部分が相続税の課税価格へ加算されないことがあります。
ただし、必要な申告手続があり、居住要件、過去の利用歴、贈与財産の内容等を正確に確認する必要があります。
当事務所では、夫婦間の資産偏在を調整するため配偶者控除を利用して自宅の一部を贈与し、その翌年に贈与者の相続が発生した事例を経験しています。 このような場合は、贈与税申告だけでなく、相続開始前贈与加算の特例、相続税申告、財産評価を一体で整理する必要があります。
意思能力、贈与の実行、登記費用、居住要件、家族関係、遺留分、将来の管理まで慎重に確認します。
11.配偶者控除が有効になり得る代表的な利用類型
高額資産を持つ配偶者から、財産の少ない配偶者へ自宅持分等を移し、夫婦の資産差を縮小します。
贈与者側の相続財産を適正に減らすことで、将来の課税遺産額や申告要否が変わる可能性があります。
一次相続・二次相続の合計税額を比較し、財産の集中を避けます。
長年連れ添った配偶者へ自宅の所有権を移し、固有財産と居住基盤を確保します。
土地評価を適正に行い、2,000万円相当の持分を算定します。
新居・買替え住宅の取得資金を贈与し、期限内に取得・居住します。
配偶者の固有財産を生前に確保し、相続時の財産配分を整理します。
家屋所有関係や敷地要件を確認し、土地または持分のみを移転します。
12.配偶者控除を使わない方がよい可能性があるケース
相続税の減少額が小さく、登録免許税・不動産取得税・専門家費用の方が大きい場合です。
二次相続の財産をさらに増やし、合計税額が増える可能性があります。
共有化により意思決定や売却手続が複雑になる場合があります。
相続時の特例を利用した方が、移転費用を抑えられる場合があります。
施設入居、別居、建築中、賃貸併用等で要件確認が難しい場合です。
他の相続人との公平、特別受益、遺留分、介護負担等を確認する必要があります。
13.○・△・×で見る具体例
| 事例 | 目安 | 確認事項 |
|---|---|---|
| 婚姻25年。現在住む自宅の土地建物持分を配偶者へ贈与 | ○ | 評価・移転費用・夫婦双方の相続税を確認 |
| 自宅土地のみを贈与し、家屋は夫または妻が所有 | ○ | 土地のみ適用の所有関係要件を確認 |
| 自宅土地の2,000万円相当持分だけを贈与 | ○ | 適正評価、持分計算、将来の共有リスクを確認 |
| 店舗兼住宅を贈与 | △ | 居住部分と事業部分の区分、居住割合を確認 |
| 贈与後すぐ老人ホームへ永久入居予定 | △~× | 継続居住見込みがあるか慎重に確認 |
| 住民票だけ移し、実際は別の自宅で生活 | × | 居住実態がなく、否認・加算税リスク |
| 賃貸アパートを配偶者へ贈与 | × | 居住用不動産ではない |
| 住宅ローンの返済資金を贈与 | △~× | 「取得資金」と既存債務返済は同じではない |
| 現金を贈与したが住宅を購入しなかった | × | 居住用不動産取得資金としての要件を満たさない |
○・△・×は一般的な確認の目安です。個別の法的結論を保証するものではありません。
14.法令・公表裁決から学ぶ否認・失敗事例
仮住まいの不動産を居住用財産に見せかけた事例
国税不服審判所の公表裁決では、居宅新築までの仮住まいとして利用していた土地・家屋について、主たる居住用財産であるように住民登録を行い、配偶者控除の適用を受けようとした事案が紹介されています。
電気使用量等から仮住まいであることが認定され、配偶者控除は認められませんでした。また、実際の居住と異なる住民登録により要件を満たすよう仮装した行為について、重加算税の対象と判断されています。
住民票の所在地ではなく、日常生活の状況、電気・水道使用量、家財、滞在状況等を含む現実の居住実態で判断されます。
贈与税0円だけを見て、移転費用を試算しなかった
配偶者控除により贈与税が生じなくても、登録免許税、不動産取得税、専門家費用が発生します。 将来減少する相続税がこれらの費用を下回る場合、税負担だけを見れば実行しない方が合理的なことがあります。
一次相続だけを見て、二次相続を計算しなかった
一方の財産を減らせても、受贈配偶者の財産が増え、二次相続税が大きくなる場合があります。 配偶者控除は夫婦双方の相続順序を入れ替えて試算します。
15.税務署はここを確認します
戸籍上20年を超えているか。
同じ配偶者から過去に利用していないか。
自宅として利用されているか。
住民票だけでなく、現実に生活しているか。
贈与直後の売却・転居・施設入居予定はないか。
店舗・賃貸・事業部分を適切に区分したか。
路線価、評価単位、補正率、持分計算は適正か。
実際に期限内の居住用不動産取得へ充てたか。
戸籍、戸籍附票、不動産取得資料等を期限内提出したか。
16.税理士が確認する相続設計のポイント
一方だけでなく、双方の財産目録を作成します。
夫先行・妻先行の両方を試算します。
現地・公図・測量図・登記・利用状況から適正評価します。
現金、土地、建物、持分のどれが適切か比較します。
税・登記・申告費用を見積もります。
居住、売却、建替え、介護、施設入居を確認します。
遺留分、公平性、家族関係を確認します。
相続で取得、小規模宅地等、遺言、配偶者居住権等と比較します。
17.15項目セルフチェック
このチェックは、適用や有利性を保証するものではありません。 制度要件と相続設計上の確認漏れを防ぐための目安です。
- 法律上の婚姻期間が20年を超えている
- 同じ配偶者から過去に特例を受けていない
- 国内の居住用不動産または取得資金である
- 翌年3月15日までに現実に居住する
- その後も継続居住する見込みがある
- 期限内に贈与税申告を行う
- 土地・建物・持分を適正評価した
- 夫婦双方の財産目録を作成した
- 一次相続・二次相続を試算した
- 夫先行・妻先行の両方を試算した
- 登録免許税を見積もった
- 不動産取得税を確認した
- 将来の売却・建替え予定を確認した
- 小規模宅地等との比較を行った
- 他の相続人への影響を確認した
18.実行から申告までの流れ
主な申告添付書類
- 贈与日から10日を経過した日以後に作成された受贈者の戸籍謄本または抄本
- 贈与日から10日を経過した日以後に作成された戸籍附票の写し
- 受贈者が居住用不動産を取得したことを証する登記事項証明書等
- 財産評価に必要な固定資産税評価証明書、路線価図、登記資料等
- 取得資金贈与の場合は、売買契約書、領収書、登記資料等
必ず申告期限と添付書類を確認してください。
19.贈与税の配偶者控除に関するよくある質問
Q1.2,110万円までなら何を贈与しても税金はかかりませんか。
Q2.婚姻期間20年ちょうどで使えますか。
Q3.土地だけの贈与でも適用できますか。
Q4.建物だけの贈与でも適用できますか。
Q5.自宅の持分だけでも使えますか。
Q6.賃貸併用住宅や店舗兼住宅はどうなりますか。
Q7.別荘でも使えますか。
Q8.住民票を移せば適用できますか。
Q9.贈与後に老人ホームへ入居しても大丈夫ですか。
Q10.贈与した年または翌年に配偶者が亡くなった場合はどうなりますか。
Q11.相続開始前7年以内の贈与加算の対象になりますか。
Q12.相続で自宅を取得する方が有利ではありませんか。
Q13.登録免許税はいくらですか。
Q14.不動産取得税はかかりますか。
Q15.相続税評価額を2,000万円に合わせればよいですか。
Q16.現金を贈与して住宅ローン返済へ使えますか。
Q17.一度に2,000万円を使い切らなかった場合、残額を後年使えますか。
Q18.贈与契約書は必要ですか。
Q19.夫婦どちらからどちらへ贈与すべきですか。
Q20.本当に節税になりますか。
20.当事務所の考え方
佐々木税務会計事務所では、「2,000万円まで贈与税がかからないから利用しましょう」というご案内は行いません。 まず夫婦双方の財産を整理し、一次相続・二次相続、土地評価、登録免許税、不動産取得税、将来の売却、他の相続人への影響を比較します。
その上で、費用を負担してでも利用する価値がある場合には、贈与する財産・持分・時期を具体的に設計します。 一方、相続時の制度を利用する方が合理的であれば、配偶者控除を使わない選択もご提案します。
配偶者控除で最も大切なのは、贈与税を0円にすることではありません。 夫婦双方の生涯を通じた税負担と、財産の持ち方を整えることです。 特例が使えるから利用するのではなく、利用した方が本当に有利かを判断することが、相続専門税理士の役割だと考えています。
21.関連する生前贈与・相続ページ
当事務所では、贈与税だけでなく、土地評価、登録免許税、不動産取得税、一次相続・二次相続まで含めて比較します。 自宅のどの部分を、どの持分で、いつ贈与すべきかを具体的に設計します。
配偶者控除を使うべきか相談する 生前贈与を概算比較する22.根拠法令・参考資料
- 相続税法第21条の6(贈与税の配偶者控除)
- 相続税法第19条(相続開始前贈与の加算)
- 相続税法基本通達21の6-1以下
- 相続税法基本通達19-8、19-9
- 国税庁 タックスアンサー No.4452
- 国税庁 タックスアンサー No.4455
- 国税庁 質疑応答事例(居住用不動産の範囲、居住時期、低額譲受け等)
- 国税庁 タックスアンサー No.7191(登録免許税)
- 財産評価基本通達
- 国税不服審判所 公表裁決事例(配偶者控除)
法令・税率・地方税の軽減制度は、実行時点の最新情報を確認してください。 本ページは一般的な制度・実務の解説であり、個別の適用・税額・法的効果を保証するものではありません。
監修・更新情報
監修:佐々木税務会計事務所
最終更新:令和8年8月

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当事務所では、夫婦の一方に高額な財産が集中し、もう一方の財産が少ないケースについて、登録免許税や不動産取得税を負担しても、自宅の一部を配偶者へ移す方が、夫婦全体の将来の相続税負担と財産配分の面で合理的と判断し、実行した事例があります。
このような判断は、贈与税だけではできません。双方の財産を一覧化し、どちらが先に亡くなった場合も含め、一次相続・二次相続を比較する必要があります。